Von Bernhard Gissing
Sie wollen ihr Geld in Immobilien anlegen? Wissen aber nicht genau, welches Immobilieninvestment Sie wählen sollen: ein Bauherrenmodell oder besser eine Vorsorgewohnung kaufen?
Wer sein Geld in Immobilien investieren will, denkt in erster Linie an den Erwerb einer Vorsorgewohnung. Dabei bringt die Alternative „Bauherrenmodell“ für viele Anleger größere (steuerliche) Begünstigungen.
Bei einer Vorsorgewohnung erwirbt der Investor ein fertiges Objekt, ohne selbst ein Baurisiko zu tragen. Hingegen wird im Rahmen eines Bauherrenmodelles ein Altbestand erworben, der durch den Investor entsprechend saniert wird.
Der Vorteil des Bauherrenmodells liegt in der Besteuerung. Werbungskosten können abgezogen werden und vermindern die Einkommenssteuer. Die Abschreibung der Wohnung erfolgt über 15 statt 67 Jahren! Hier liegt der große Vorteil und wesentliche Unterschied zur Vorsorgewohnung. Die verausgabten Baukosten (=Herstellungskosten) unter Berücksichtigung von(nicht rückzahlbaren) Annuitätenzuschüssen bzw. (nicht rückzahlbaren) Förderungsbeiträgen können auf 15 Jahre (statt 67 Jahre wie bei der Vorsorgewohnung) beschleunigt abgeschrieben werden. Für diese steuerliche Begünstigung ist alleine die Förderzusage ausreichend.
Es gibt aber noch weitere Vorteile des Bauherrenmodells gegenüber der Vorsorgewohnung. In beiden Fällen sind die im Rahmen der Vermietung erzielten Einkünfte in der jährlichen Einkommensteuererklärung zu berücksichtigen, bei der Ermittlung der Einkünfte sind jedoch Besonderheiten zu beachten. Die Vermietungseinkünfte ergeben sich durch die erzielten Mieteinnahmen abzüglich der sogenannten wohnungsbezogenen „Werbungskosten“. Zu den Werbungskosten zählen insbesondere die Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen, Betriebskosten und Fremdkapitalzinsen bei kreditfinanziertem Ankauf, aber auch die jährliche Abschreibung. Als Sonderfall des Bauherrenmodells ist die Bauherrenwohnung zu erwähnen, eine hybride Variante mit Topzuordnung mit den steuerlichen Vorteilen eines Bauherrenmodells, jedoch mit vertraglicher Zuordnung einer bestimmten Wohnung. Hier können die Baukosten (gekürzt um den Annuitätenzuschuss oder den Förderungsbeitrag) ebenfalls beschleunigt über 15 Jahre abgeschrieben werden. Allerdings muss sich der Investor, aufgrund der vertraglichen Topzuordnung, um die Deklarierung der Einkünfte aus der Vermietung, sowie um die Abfuhr der Umsatzsteuer beim Finanzamt – wie bei einer Vorsorgewohnung – selbst kümmern.
Bei der Vorsorgewohnung ist für die Ermittlung der Abschreibungsbasis der Grundanteil vom Gesamtkaufpreis auszuscheiden, dh nur der Gebäudeteil ist Basis für die Abschreibung. Gemäß der sogenannten Grundanteils-Verordnung beträgt der Grundanteil ortsabhängig zwischen 20 und 40 % des Gesamtkaufpreises. Alternativ kann ein Gutachten einen anderen Grundanteil ergeben. Der verbleibende Gebäudeanteil ist im Rahmen der jährlichen Abschreibung über 67 Jahre (≙ 1,5 %) zu verteilen und ertragsteuerlich als Ausgabe zu berücksichtigen. Im Rahmen des Investments in eine Vorsorgewohnung trifft den Investor zwar kein Baurisiko, allerdings ist die Abschreibung der Anschaffungskosten des Gebäudeanteils auf 67 Jahre kein wesentlicher steuerlicher Anreiz. Bei der Vorsorgewohnung ist der Investor Erwerber einer konkreten Wohnung und als Vermieter für die Deklarierung seiner Einkünfte beim Finanzamt persönlich verantwortlich. Dafür benötigt er eine UID-Nummer, dieser ist zur Erstellung und Abgabe von Umsatzsteuervoranmeldungen sowie zur Erstellung einer Überschussrechnung pro Objekt und der Abgabe von Steuererklärungen verpflichtet.
Ertragsteuerlich unterscheidet man (unabhängig von der oa Beteiligungsform) zwischen großen und kleinen Bauherrenmodellen. Diese Einordnung orientiert sich nicht an der Höhe der Gesamtinvestitionskosten, sondern an den steuerlichen Voraussetzungen und Begünstigungen.
Beim kleinen Bauherrenmodell genügt die Erfüllung von geringeren Vorgaben und Anforderungen (Baurisiko, finanzielles Risiko und Beteiligung vor Baubeginn) um die beschleunigte Abschreibung der Herstellungskosten in Anspruch nehmen zu können. Bestimmte Nebenkosten können jedoch steuerlich nicht sofort geltend gemacht werden, sondern sind ertragsteuerlich über 15 Jahre bzw 67 Jahre zu verteilen.
Das große Bauherrenmodell ist, aufgrund der wesentlich strengeren Vorgaben in der Praxis, schwieriger umzusetzen. Es bietet jedoch größere steuerliche Begünstigungen als das kleine Bauherrenmodell. Beispielsweise besteht eine Sofortabzugsfähigkeit bestimmter Nebenkosten des Grundstückserwerbs, wie Kosten für die Ausarbeitung des Grundkonzeptes und Vorprojektkosten, oder die Grunderwerbsteuerbefreiung von den Baukosten.
Allerdings ist hier anzumerken, dass große Bauherrenmodelle genau den vorgegebenen steuerlichen und zivilrechtlichen Kriterien entsprechen müssen und die Finanzbehörde diese auch strengstens überprüft.
Sowohl bei der Vorsorgewohnung als auch beim Bauherrenmodell können insbesondere in den Anfangsjahren der Vermietung steuerliche Verluste resultieren. Durch die angeführte beschleunigte Abschreibung sind diese steuerlichen Verluste beim Bauherrenmodell entsprechend höher. Diese Verluste können grundsätzlich mit anderen Einkünften verrechnet werden und führen in der Regel zu einer Steuergutschrift.
Sowohl bei der Vorsorgewohnung als auch beim Bauherrenmodell muss über einen bestimmten Zeitraum (=Prognosezeitraum) ein Gesamtüberschuss erzielt werden. Unter Vorlage einer Planrechnung muss der Finanzbehörde nachgewiesen werden, dass über einen Zeitraum von 20 Jahren (bei der kleinen Vermietung) bzw. 25 Jahre ab Beginn der Vermietung (bei der großen Vermietung) ein Gesamtüberschuss erzielt wird, nur dann werden die (negativen) Vermietungseinkünfte steuerlich auch anerkannt. Kann dieser Nachweis nicht erbracht werden, wird die Vermietungstätigkeit als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei qualifiziert. Es ist daher ein gewisser Eigenkapitaleinsatz notwendig.
Auch wenn die Investition in eine Vorsorgewohnung auf den ersten Blick mit einer gewissen Einfachheit und Überschaubarkeit lockt, so ist es doch das Bauherrenmodell, welches am Ende mit einer ebenso nachhaltigen Wertanlage und der Möglichkeit der Inanspruchnahme von nicht rückzahlbaren Förderungen die größeren steuerlichen Vorteile mit sich bringt.
Fortuna Immobilien in Graz bietet laufend Bauherrenwohnungen an. Unser derzeit aktuelles Projekt sehen sie hier:
https://www.fortunaimmobilien.at/index.php?showprojektdetail=go&projektid=7404242
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